Преокретне куће увек изгледају тако кул на ријалити телевизији и нема сумње да су те емисије, компресоване у сегменте од 60 минута, допринеле популарности овог тренда улагања у некретнине. У стварности, превртање невоља у невољи може бити узбудљиво, али може резултирати и финансијском катастрофом.
Дакле, да ли је глобална пандемија право време да размислите о томе да уђете у посао превртања кућа? Или је ово најгора грешка коју можете направити?
Кућни преокрет се смањује
Према новом извештају компаније АТТОМ Дата Солутионс, окретање куће расте и пада, у зависности од тога коју статистику гледате. На пример, само у трећем кварталу 2022-2023. године (последњи квартал за који су подаци били доступни у време објављивања), 57.155 породичних кућа и станова је преврнуто. Према извештају, то износи 5,1 одсто целокупне продаје кућа у том кварталу.
То је много превртљиво, док не узмете у обзир да су у другом тромесечју 2022-2023. преокрети износили 5,7 одсто све продаје кућа. А у трећем кварталу 2022-2023. године преокрети су износили 5,5 одсто све продаје кућа.
То значи да су стопе превртања кућа у паду, а према извештају, овај тренд је доследан на више од 90 процената локалних тржишта (148 од 159 градских подручја).
Највећи квартални пад забележен је у следећим областима метроа:
- Киллен, Тексас (-44,5 посто)
- Саваннах, Га. (-43 процента)
- Иорк, Пенн. (-42 процента)
- Греелеи, Цолорадо (-41,5%)
- Спрингфиелд, Масачусетс (-39,8 посто)
Остали градови са кварталним падовима - у распону од 39,1 до 37 процената - укључују Ралеигх, НЦ; Атланта; Кансас Цити, Мо .; Сан Диего; и Роцхестер, Н.И.
Међутим, у неким областима је забиљежен пораст стопе превртања кућа. Највећи пораст забележен је у следећим областима:
- Давенпорт, Ајова (+18,5 одсто)
- Хилтон Хеад, С.Ц. (+16,8 посто)
- Сцрантон, Пенн. (+12,2 процента)
- Амарилло, Тексас (+10,9 процената)
- Каламазоо, Мицхиган (+7,7 посто)
Повратак куће преокреће се у порасту
Иако се стопа превртања смањује, према извештају је профит заправо био висок. У трећем кварталу 2022-2023. године окренути домови продати су за бруто добит од 73.766 америчких долара, у поређењу са 69.000 америчких долара у другом тромесечју 2022-2023. и 61.800 америчких долара у трећем кварталу 2022-2023. То је највећи повраћај улагања од првог квартала 2022-2023. године, која је забележила повраћај улагања од 48 процената.
Ове профитне марже биле су доследне у 104 од 159 анализираних подручја метроа. Највеће профитне марже биле су у следећим областима:
- Бровнсвилле, Текас (182,9%)
- Аустин, Тексас (176,4 одсто)
- Вацо, Тексас (157,4 посто)
- Спрингфиелд, МО (145,3 посто)
- Саваннах, Га. (143,6 посто)
Остали градови са великом годишњом повећањем профитне марже - у распону од 74 до 54 процента - укључују Ралеигх, НЦ; Пхоеник; Кансас Цити, Мо .; и Лас Вегас.
Међутим, у неким областима је забележен пад повратка инвестиција који мења дом. Највећи пад забележен је у следећим областима:
- Корпус Кристи, Тексас (77 процената)
- Хилтон Хеад, С.Ц. (72,9 посто)
- Боулдер, Цолорадо (69,1 посто)
- Вилмингтон, НЦ (58,9 посто)
- Саут Бенд, Инд. (54,1 одсто)
Просечно време окретања се повећава
Извештај такође открива да је потребно дуже окретање кућа током пандемије. У трећем кварталу 2022-2023. просечно време за довршавање трансакција било је 192 дана. У другом кварталу 2022-2023. просечно време је било 184 дана, а у трећем кварталу 2022-2023. само 184 дана.
У ствари, просек трећег квартала 2022-2023 од 192 дана био је најдуже просечно време у 17 година (од трећег квартала 2003).
Зашто бисте требали ући у игру
Па, да ли је ово добро време да умочите прсте на тржиште које преврће кућу? Хенри Ангели ИИИ, власник Хенри Буис Хомес-а у Јацксонвилле-у, Флорида, верује да је сјајно време за превртање кућа. „Постоји рекордно низак инвентар због повећане потражње као резултат снижених хипотекарних каматних стопа“, каже он. „Сви покушавају да искористе ове ниже стопе као резултат повећане куповне моћи - посебно на мом тржишту у Јацксонвиллеу.“
Његов ентузијазам дели и Лука Смитх, оснивач компаније Ве Буи Проперти Ин Кентуцки, који верује да је сада боље време него икад за улазак у посао. Смитх такође указује на низак ниво залиха, што резултира великом потражњом. „Материјали за завршетак обнове су скупљи, јер су цене порасле због недостатака у ланцу снабдевања због пандемије, али вредности имовине брзо расту“, објашњава Смитх. „Снажна потражња довела је до тога да се вредност имовине тргује рекордним темпом и вишим ценама, што је одлично за окретање куће.“
Смитх упозорава да не преплаћујете новац да бисте ушли на тржиште које преврће кућу. „Али у супротном, ако можете лако да управљате пројектом, можете изаћи напред.“
Зашто не бисте требали да уђете у игру
Нису сви толико оптимистични у погледу успеха новајлија у превртљивом послу. „Тренутно постоји„ рекордна добит “јер је тржиште домова експлодирало због ЦОВИД-19 и експоненцијално је порасло у односу на оно тржиште када су данашње куће први пут купљене“, каже Риан Серхант, посредник у промету некретнинама и цостар на Браво'с Списак милиона долара у Њујорку. „Али та делта неће потрајати“, упозорава он. „У послу којим преврћете кућу зарађујете кад зарадите купити; не улазите у посао данас на основу тога где су куће продаја ат-то је назадни пут. “
Јонатхан Фаццоне, управни члан и оснивач компаније Хало ХомеБуиерс из Бридгеватер-а, Њ, такође изражава опрез када су у питању новопридошли. „Иако је тренутно укупно тржиште некретнина добро и када су марже веће него што су биле, не бих препоручио људима да се сада баве овим послом.“ И он наводи три разлога зашто:
1. Изузетно је тешко наћи повољне понуде за нове инвеститоре.
„Тржиште је већ засићено многим искусним инвеститорима који траже послове са правом маржом на њима.“ Фаццоне каже да је потпуно новим инвеститорима тешко да се такмиче уколико нису спремни да плате више за исту кућу. „Ако морате да преплатите да бисте ушли у пројекат, ризиковаћете да изгубите новац када све буде речено.“
2. Пандемија отежава обнову имања.
Да би зарадио профит, Фаццоне каже да је циљ увек бити у пројекту и ван њега у најкраћем могућем року. „Ово ће осигурати да максимизирате свој профитни потенцијал, истовремено ублажавајући друге ризике као што су прекомерна потрошња на реновирање или непостизање пројектоване продајне цене.“ Међутим, с обзиром да градске општине раде спорим темпом (и често са смањеним бројем особља), каже да инспекцијама, грађевинским дозволама итд. Треба више времена да се заврше. „Ово је проблем, јер како се време пројекта повећава, трошкови преноса ће се повећавати што ће смањити профит.“ Каже да је још опасније то што се тржиште може променити - а ако се то догоди док носите пројекат, то може бити катастрофално.
3. Постало је теже анализирати добар посао због пандемије.
„Кључ успешног превртања кућа је куповина по правој цени, која захтева тачну процену куће како би се утврдило за шта се може продати.“ У савршеном окружењу, Фаццоне каже да је тешко проценити АРВ куће (после вредности поправке), али каже да ЦОВИД-19 доводи до брзог прилагођавања цена. „Постаје тешко предвидети тачно какав ће бити АРВ када будете спремни да дом ставите на тржиште, и то пре постаје игра погађања него прорачуната инвестицијска одлука.“ Препоручује сачекати док се тржиште не стабилизује пре него што ускочите.