П: Изнајмљујем већ седам година, штедећи новац за депозит и коначно сам спреман да купим своју кућу. Али немам појма колико ће то трајати и покушавам да закажем друге велике догађаје, попут мог одмора. Постоји ли једноставан начин за процену? Колико траје куповина куће?
А: Честитамо на преласку са изнајмљивача на власника куће! Према Јеанние Хеинен, помоћном брокеру за компаније Фоур Сеасонс Реалторс из МцПхерсон-а у држави Кансас, и члану Националног удружења Реалторс-а, проћи ће отприлике 30 до 60 дана од тренутка када дате понуду за кућу до тренутка закључења посла. и добијете кључеве.
Бројни кораци су укључени у поступак куповине куће. Иако време потребно за њихово довршавање варира, кућа неће бити ваша док се последња не одјави са листе. Ови кораци укључују:
- Давање понуде за кућу.
- Преговарање о условима уговора.
- Прихватање понуде.
- Након извршене процене.
- Заказивање инспекција.
- Рјешавање поправака откривених током инспекција.
- Пријем одобрења зајма.
- Провера власништва над имовином.
- Затварање - састанак током којег је продавац плаћен, а кућа ваша.
Ако радите са агенцијом за промет некретнинама, агент ће се побринути да се сви кораци изврше благовремено. Ово је најбоља опција за већину купаца, посебно за оне који први пут купују.
Датум закључења уговора поставља позорницу.
Када дате понуду за кућу, ваша агентка ће унети предвиђени датум затварања на основу тога колико мисли да ће јој требати да изврши горе наведене кораке. Када продавац прихвати вашу понуду (обично у року од 72 сата), ваш агент и агент који заступа продавца почињу да раде на испуњавању свих корака пре датума затварања.
Различите врсте зајмова утичу на трајање затварања.
„Конвенционалним зајмом често можете да затворите за 30 дана“, каже Хеинен. Затварање осталих врста кредита траје дуже, „обично 45 до 60 дана“.
- Конвенционални зајам: Ако имате добру кредитну способност, солидну радну прошлост и учешће, ваш зајмодавац ће вероватно предложити уобичајени зајам. Ова врста кредита се обично издаје локално, а ако све буде ишло како је планирано, кључеве куће добићете за 30 дана.
- ФХА зајам: Ако не можете да добијете уобичајени зајам, било због тога што вам је предујам премали или вам кредит није врхунски, можда ћете се и даље квалификовати за зајам осигуран од стране Федералне стамбене управе. Затварање зајма ФХА траје 45 до 60 дана.
- Зајам за рурални развој: РД зајмови, издати путем Министарства за пољопривреду Сједињених Држава (УСДА), доступни су људима са ограниченим приходима који живе у руралним или приградским заједницама. РД зајмови захтевају додатне папире и затварање може трајати до 60 дана.
- ВА зајам: Само се ветерани, припадници Националне гарде, резервисти и активни припадници квалификују за стамбене зајмове издате преко Управе за ветеране. Слично зајмовима за РД и ФХА, зајмови за ВА захтевају додатне папире, што може померити затварање на 60 дана.
Процена је пресудна за закључење до датума уговора.
Ваш зајмодавац захтева професионалну процену куће коју купујете како би се осигурало да вреди цене коју нудите, па је заказивање процене једна од првих ствари које ће ваш агент учинити.
Решавање проблема откривених током инспекција може померати датум затварања.
Ако не купујете кућу „такву каква је“, зајмодавац ће желети једну или више инспекција како би се утврдило стање конструктивне исправности куће и механичких елемената, као што су водовод, ожичење и канализација. Поред тога, неким зајмодавцима ће бити потребан преглед термита. Ако се открију било какви проблеми, зајмодавац може затражити да их ви или продавац поправите пре затварања. У зависности од врста поправки које су потребне, ово би могло померати датум затварања.
Потреба да се прода тренутни дом пре куповине новог може успорити затварање.
Када купци у овој ситуацији дају понуду за кућу, у уговор се често додаје клаузула која наводи да је куповина нове куће зависна од купца који продају своју постојећу кућу. То се назива „непредвиђеним случајем“ у уговору. Ако продавац прихвати посао без постављања ограничења колико дуго купац мора да прода кућу, датум затварања могао би да се помери на неодређено време ако се кућа купца не прода брзо.
Унапред одобрите кредит пре него што почнете да гледате куће.
Једна од препрека затварању куће је добијање одобрења за зајам. „Ако је купац унапред одобрен“, каже Хеинен, „око једне ствари треба бринути.“ Претходно одобрење укључује зајмодавца који анализира ваш кредитни и финансијски статус, а затим вам одобрава куповину куће до одређеног износа на основу ваших тренутних прихода и трошкова. Иако претходно одобрење није обавезно, оно повећава шансе за закључење до датума на уговору или раније, ако се обе стране сложе.
Неочекивани фактори могу одложити затварање.
Иако се већина трансакција куповине кућа одвија без грешака, захваљујући агентима за промет некретнинама који раде са зајмодавцима, проценитељима, агентима осигурања власништва и инспекторима како би осигурали да се све заврши, могу настати непредвиђене ситуације и закочити затварање. Компликације, попут откривања заложног права над имовином, проблема са власништвом или договорене поправке које нису завршене, могу одложити затварање док се проблеми не реше.
У већини случајева затварање ће бити по распореду.
Све док купујете кућу која је наведена на листи агенције за промет некретнинама и радите са агентом који заступа ваше интересе, не би требало да буде кашњења. Агенти имају искусно држање свих корака у процесу куповине куће по распореду.