Са засићеним невољама на тржишту, људи су нестрпљиви да склапају уговоре. Али мало је места за грешке. Морате бити паметни у вези са кућама које купујете и поправкама које направите. Такође морате бити спремни да дугорочно држите имовину или бисте могли завршити кућу коју не можете да продате и уплату хипотеке коју не можете да приуштите. Али ако ћете покушати да преврнете куће, ево неколико ствари које морате знати.
Проналажење праве куће
Инвеститори у некретнине живе и умиру бројевима. Морате се заљубити у посао, а не у кућу. И сјајне понуде вам неће искочити. Искусни инвеститори свакодневно проводе време у потрази за имовином у невољи и имају мрежу људи који за њих траже извиде.
Неки инвеститори одлучују да крену другим путем кући с посла да би потражили могуће понуде. Други, попут Сида Дависа, инвеститора у некретнине и аутора књиге Кућни преображаји који се продају: брзи и једноставни начини за постизање највеће могуће цене, препоручујемо да одаберете одређену четврт и редовно се возите кроз њу. „Потражите најбољу понуду у најбољем суседству“, каже Давис. „Чак и у најбољим областима увек постоје људи који морају брзо да продају. Изаберите циљно подручје које желите и направите флајере који кажу: „Могу да затворим за недељу дана“ или „Уплати новац унапред.“ Много је људи у невољи. ”
„Лоок фор“ је кућа чија је цена далеко испод тржишне вредности, кажу стручњаци. То је једини начин да зарадите новац на данашњем тржишту.
Проналажење финансирања
Чак и када је хипотекарно попуштање било лабаво, банкари су били строжи према инвеститорима него према власницима станова, захтевали су више новца и наплаћивали веће камате и накнаде. Данас су зајмодавци строжи него икад када је у питању позајмљивање новца за улагање у некретнине.
Рехаберима који поседују дом можда ће бити лакше да добију кредитну линију за домове и тај новац искористе за потребну капару. Али схватите шта радите: Излажете ризик властитом дому ако не можете да продате имовину и заостанете у плаћању.
Дугорочно размишљање
Многи професионални инвеститори у некретнине сматрају превртљивост кратковидним приступом послу. Готово једина предност, каже Јонес-Цок, је брза зарада, али порез на капиталну добит једе велику количину тога - а тренутни тржишни услови нису погодни за брзу продају. Поред тога, рехабилитациони пројекти су познати по томе што трају дуже и коштају више новца него што се очекивало. Далеко је боље држати кућу и уживати у дугорочним погодностима.
Давис, који је у једној години преокренуо седам кућа, слаже се и каже: „Зарађивао сам од 10.000 до 12.000 долара по кући и мислио сам да сам прилично врућа ствар. То је била најглупља ствар коју сам икад урадио. Да сам их држао у најму, до сада бих имао 1,5 милиона долара капитала. “
Можда је тренутно најпаметнији начин да се преокрене, посебно за новог инвеститора, да купи кућу као власника стана, живи у њој две или три године док је поправља, а затим је прода за профит. Добићете бољу каматну стопу на финансирање, елиминисаћете веће предујмове потребне од инвеститора и позамашан порез на капиталну добит који пераје плаћају кућама које брзо купују и продају и даћете кући времена да то процени. „То је прилично спектакуларна стратегија да зарадите 50.000 или 100.000 америчких долара и не плаћате порез на њих“, каже Вена Јонес-Цок, инвеститор у некретнине са седиштем у Цинциннатију и бивши председник Националног удружења инвеститора у некретнине.
Израда правих обнова
Када пронађете кућу, морате да направите буџет за обнову и поправку. Први корак је утврђивање приближне продајне цене. То се постиже извођењем упоредне анализе тржишта кућа сличних оној коју продајете по локацији, старости, квадратном метру, броју спаваћих соба и купатила, старости и карактеристикама. Погледајте цене кућа које се продају - као и оних које седе месецима, препоручује Деан Гразиоси, Темпе, инвеститор у некретнине са седиштем у АЗ-у и аутор књиге Милионер за некретнине. То ће вам дати добру идеју шта да укључите у рехабилитацију.
Затим одузмите колико сте платили за кућу, остале трошкове (попут провизије агента за промет некретнинама) и зараду коју желите да остварите. „То ће вам рећи колико можете да потрошите“, каже он. Правила поправки за рехабилитационе установе прилично су слична онима која се препоручују купцима кућа да припреме сопствену кућу за продају: први утисци су критични, зато обратите пажњу на двориште, спољашњост куће и улаз; кухиње и главне купке продају кућу; немојте наметати купцима свој стил украшавања; и држите боје у неутралној палети како би их купци могли направити сами.
Највећа грешка коју Јонес-Цок види како инвеститори праве у својим одвикавањима је трошење новца на надоградње које не додају вредност и нису прикладне за суседство. „Уђу у ове некретнине, заљубе се у њих и мисле да би било сјајно ставити хидромасажну каду у купатило куће вредне 125.000 долара“, каже она. „Нису разумни у вези са оним што треба учинити, претјерују и никад им се не враћа инвестиција.“
Диане Саатцхи, виши потпредседник Цорцоран Гроуп са седиштем у Еаст Хамптону, НИ, види исто у вишемилионским рехабилитацијама. „Понекад људи троше на начине који нису толико важни“, каже Саатцхи. „Неко ће ставити скупи генератор и неће имати довољно простора у ормару или простора за одлагање за величину куће. Или ће урадити нешто што не одговара комшилуку. Ако је то кварт у којем све куће имају гараже, а гаражу претворите у вежбаоницу, то је глупо. “
Ако мислите као успешан инвеститор у некретнине и сматрате да је окретање или рехабилитација дугорочнија инвестиција, већа је вероватноћа да ћете успети.
Постоје десетине начина да се изврши преуређивање обављеног ради препродаје. На врху листе су:
- Не радиш домаћи. На тржишту је данас толико кућа на продају, конкуренција за купце је велика. Погледајте такмичење пре него што почнете да избијате зидове. Најлакши начин да то урадите је да посетите отворене куће у истом ценовном рангу.
- Претерао. Желите да се ваша кућа истиче, али не попут болног палца. Учините своје мало бољим од конкуренције, али одржавајте доследност са комшилуком.
- Не обазирући се на двориште. Неки рехабилитори све време проводе у унутрашњости и заборављају на екстеријер. Травњак мора бити у најбољем могућем облику.
- Резање углова. Велика је разлика између тога да се ствари раде што јефтиније и да се затворе очи пред главним проблемима да бисте уштедели новац. Немојте само чистити и бојити када нешто треба поправити или заменити.
- Ангажовање нелиценцираних извођача. Проблеме са структурним интегритетом куће или њених главних система - грејањем и хлађењем, водоводом и електричном енергијом - морају поправити лиценцирани, осигурани стручњаци.
- Покушавајући све то да урадите сами. Ако нисте обавили неке од лукавијих послова за поправку куће које сте постројили за своју кућу - попут електричних или водоводних - сада вероватно није тренутак да то покушате. Бићете фрустрирани и можда чак и повређени. Ангажујте професионалца и осигурајте да тај трошак распоредите у свој буџет за поправку.
- Потцењивање временског оквира. Вероватно бисте требали да подесите време за завршетак посла - посебно ако не можете да платите додатних месец или два хипотеке. Ако имате две хипотеке, успостављање реалне временске линије је пресудно.