Био је то неуспешан покушај смањења за мању уплату куће што је довело до тога да је Јосепх Цортез, трговац некретнинама у Цорпус Цхристи, ТКС, постао станодавац.
„Моја супруга и ја почели смо да градимо кућу јер смо били трудни са првим дететом“, објашњава он. „У покушају да смањимо плаћање, изградили смо кућу за 300 квадратних метара мању од наше тренутне. Али у процесу смо имали неколико временских кашњења, а градња је трајала дуже него што се очекивало. Моја супруга је затруднела и она и кућа су требали отприлике у исто време. “
Када су Кортезови помислили да се преселе са новорођенчетом, били су изван себе, па су ставили своју нову кућу на тржиште. Али није било лако продати као што су се надали. Након великог броја интереса, али без понуда, пар је питао да ли ће дозволити некоме да изнајми на годину дана, а затим купи дом. "Узели смо", каже он. „Зарађујемо приближно 15 долара месечно.“
Околности могу бити различите, али прича је иста за власнике кућа широм земље. Како се тржиште и даље распада, неки који су се надали продати сада се претварају у невољне станодавце.
Одлучујемо да изнајмимо ваш дом
Одлука о изнајмљивању куће може бити тешка, како емоционално, тако и финансијски.
Одлучите да ли је губитак који бисте претрпели продајом куће за мање него што сада дугујете већи од било ког губитка који бисте претрпели приликом изнајмљивања, каже Брет Холмес, председник компаније Адванцед Манагемент Гроуп, компаније за управљање имовином са седиштем у Лас Вегасу. „Морате да израчунате да ли ћете данас продати, какав бисте губитак претрпели“, каже он. „Затим размислите колико ћете изгубити у раскораку између колике закупнине доносите и колико дуго желите да је изнајмите.“ На пример, ако имате негативан новчани ток од 100 УСД сваког месеца када изнајмите кућу и мислите да ћете је изнајмити на две године, изгубићете 2.400 УСД на кући током тог временског периода. Ако је то више него што ћете изгубити продајом са губитком, вероватно је најбоље да то једноставно завршите, објашњава Холмес. Иначе, каже, изнајмљивање има смисла.
Емоционално, наравно, постоји и сасвим други скуп питања. „Ствара емоционалне везе и отежава гледање да се неко не брине толико добро о имању као некада власник“, каже Цортез. Морате се одмакнути и објективно то сагледати да бисте били бољи станодавац.
Упознајте своје локалне законе
Прво што треба да урадите ако се одлучите за изнајмљивање јесте истраживање локалних закона. За нека подручја ћете можда морати да имате пословну дозволу ако желите да изнајмите свој дом.
„Морали смо добити пословну дозволу од владе Васхингтона, ДЦ, када смо изнајмили имовину“, објашњава Бронагх Ханлеи, која је постала станодавац када се са супругом преселила из ДЦ-а на западну обалу, а пар је закључио да нису желе да продају свој дом на којем су толико дуго радили. Али Ханлеи није предвидео потешкоће са добијањем документа. „Требало је заувек“, рекла је. „Имали су насумичне поправке које су тражили од нас, постојала је значајна накнада и морали су да закажу инспектора да дође у кућу.“ Читав поступак трајао је око месец дана, а Ханлеи каже да је ово нешто што потенцијални власници кућа / станодавци морају имати на уму јер не само да може пореметити ваш распоред већ је и емоционално исцрпљујуће.
Потенцијални станодавци такође морају да се едукују о законима о једнаким могућностима становања, каже Браун Минцхер, председник и водећи брокер Аггие Реал Естате ЛЛЦ и Аггие Цоммерциал ЛЛЦ у Форт Цоллинс, ЦО. „Ако учините нешто попут наплате већег депозита, јер породица има кућни љубимац, то је прилично уобичајена пракса и не би се сматрало дискриминацијом “, објашњава он. „Али очигледно не можете да промените своје праксе засноване на раси, полу, вероисповести, култури, религији или било чему другом сличном. То мора бити засновано на вашем стварном ризику. “
Проналажење праве цене закупа
Одлука о томе шта ћете наплатити од закупнине може бити незгодна, каже Минцхер, јер често износ за који бисте могли да изнајмите некретнину заправо није повезан са оним за шта бисте требали да продате некретнину.
„То је многим људима тешко да схвате јер желе да изврше ту хипотеку“, каже Холмес.
И док ће износ који плаћате банци донекле схватити оно што наплаћујете, кључно је истражити шта сличне куће изнајмљују, слично као што бисте погледали упоредна својства када бисте утврдили тражену цену за продају .
„Наравно да желите реално сагледати свој ПИТИ (главницу, камате, порезе и трошкове плаћања осигурања) ако имате уплату код куће, што већина људи и ради“, каже он. „Али такође морате узети у обзир шта ће тржиште носити с обзиром на кирију.“ Минцхер каже да ако сте купили градску кућу на врхунцу тржишта, вероватно нећете извршити уплату од 1.200 америчких долара ако све друге сличне куће изнајмљују за 900 америчких долара месечно.
Још један фактор који треба узети у обзир је осигурање. Платићете више за осигурање куће коју изнајмљујете, упркос чињеници да не осигуравате садржај, већ само структуру. Позовите осигуравајућу компанију власника кућа и разговарајте с њима о повећаним стопама које ће произаћи из промене вашег пребивалишта у кући, тако да то можете рачунати у цени коју ћете наплатити изнајмљивачу.
А за власнике кућа који су платили премију за гранитне радне површине, раскошно тврдо дрво или кухињу од пуног нерђајућег челика, има још лоших вести. Ове додатне функције се не преводе нужно у веће цене закупа. „Можда имате мање слободних места због ових ствари, али разговарате са изнајмљивачима, а не са купцима“, објашњава Минцхер. „Није их толико брига за ваше лепо уређење. Дакле, открити шта треба наплатити је изазов. “
Како би просечни власник куће који размишља о изнајмљивању треба да се суочи са изазовом? „Заиста морате само да прегледате новине и огласе на мрежи и стекнете осећај за шта иде кућа у вашем распону цена у кругу од три миље“, каже Холмес. Остали добри извори информација укључују поузданог брокера или посредника у промету некретнина; ако сте у добрим односима са неким у некретнинама, он или она могу вам понудити корисне савете.
Проналажење правих станара
Једном када одредите цијену куће и ако вас заинтересује потенцијални изнајмљивач, од кључне је важности да пажљиво проверите особу или људе којима ћете поверити свој дом.
„Људи сами могу да потврде запослење контактирајући тренутног послодавца“, каже Холмес. „Набавите калупе на платном списку како бисте били сигурни да раде оно што кажу да праве. Такође извршите проверу историје изнајмљивања. Позовите претходне станодавце и погледајте какве информације можете добити. “
Такође, размислите о томе да неки од процеса скрининга изнајмите. „Ако особа жели да изврши пуни скрининг, процес је прилично интензиван јер у основи постајете агенција за кредитно извештавање“, каже Холмес. Из тог разлога, власници кућа треба да размотре да потраже компаније које за вас завршавају поступак скрининга станара, каже он. Они ће вршити провере кредита, провере деложације, провере криминалне прошлости и друге сличне прегледе.
Компанија за скрининг станара је како је Ханлеи пронашла своје прве изнајмљиваче. „Ангажовали смо компанију за управљање изнајмљивањем како би пронашли станаре пошто су имали вештине и ресурсе за проверу кредита и прошлости“, каже она. „Платили смо им проценат станарине за први месец за њихове услуге. Вредило је новца, јер смо на крају имали пар рачуновођа из Висцонсина који су били најбољи станари! “
Да ли сте спремни да будете станодавац?
Једном када станари постану на месту, ваша главна дужност као станодавца је да одржавате имовину. Али ако живите у другом граду, држави или чак држави, како се носити са тим кад пукне цев или клима умре средином августа?
„Саветујем људима да успоставе програм гаранције за кућу“, каже Холмес. „Ствари ће кренути по злу - увек се догоде. Програм кућних гаранција спречава огромне трошкове из џепа када се то догоди. “
Већина програма гаранција за кућу имају премију коју плаћате једном годишње. Затим, кад год нешто пође по злу што осигурање вашег власника куће неће покрити - попут машине за прање посуђа која цури или фрижидера који се неће хладити - назовите компанију за гаранцију куће. Платићете „партиципацију“, обично од 50 до 60 долара, а кућа за гаранције преузима остатак картице за поправак.
Међутим, ако не желите да платите почетну премију кућне гаранције, запослите мајстора. „Излазак изван ваше зоне удобности може коштати више новца од сервисера“, каже Цортез. „Много пута се исплати ангажовати стручњака. Нађите доброг свестраног мајстора који је поуздан. “
Управљање новцем
Иако поступак изнајмљивања имовине и управљања њоме може бити свеобухватан за станодавце почетнике, бављење доларима и центи је пресудно важан фактор.
• Осигурање: Разговарајте са осигуравајућом компанијом о изнајмљивању имовине, каже Минцхер. „Пребацићете покривеност са политике власника куће на политику инвестиционе имовине, која ће покривати стварну структуру, али не и садржај“, каже он, додајући да је то критичан да изнајмљивачи станарима јасно дају до знања да њихово покриће не штити имовину или одговорност изнајмљивача. „Политике изнајмљивача су тако јефтине“, каже он. „Углавном терамо станаре да их добију. Практично их прошетамо до осигурања. “
• Порез: Ово може бити компликовано за власнике / станодавце. Ако планирате да продате имовину у наредних неколико година, вероватно само желите да одбијете порез на имовину као и обично. Али ако га преносите у истинску инвестициону некретнину и не планирате да продате неко време, могу постојати друге пореске олакшице. Изнајмљивање имовине можете амортизовати, каже Минцхер, што је права пореска погодност јер би цене кућа у ствари требале бити веће. „Ако се имовина држи у инвестиционе сврхе и генеришете приход од закупа, можете је амортизовати“, објашњава он. Иако је најбоље да се обратите књиговођи, он објашњава да се стамбена имовина амортизује 27-1 / 2 године. „Дакле, ако сам поседовао 50 некретнина за изнајмљивање, за сваку могу да амортизујем у просеку 10.000 америчких долара годишње; то је 500.000 УСД годишње за пореске олакшице које добијам за које никада нисам морао да дам чек. “
• Прикупљање депозита и кирије: Узмите депозит изнајмљивача и отворите посебан банковни рачун за њега, каже Минцхер. „Имајте на уму да је то рачун„ поверења “, што значи да се туђи новац држи“, каже он, објашњавајући да с обзиром на то да је реч о депозиту и да изнајмљивач треба да врати цео или већи део свог новца ако га прихвати њихов договор, заиста је њихов новац, не твој. Минцхер каже да је отварање другог рачуна за изнајмљивање такође добра идеја. „Раније сам имао 20 станара на вратима сваког првог у месецу који су чекали да им плате станарину“, каже он. „Али смислио сам систем где им сада шаљем фактуру и уплатницу, а они могу само положити станарину у било којој филијали моје банке сваког месеца, уместо да покушају да дођу код мене да то учине.“ Такође предлаже успостављање аутоматске провизије, тако да станари могу да одлуче да им се месечно само са рачуна рачуна станарина. „Готово свака банка то може да постави“, каже он.
• Повратни депозити: Не можете само да сакупите депозит од 2.000 долара, а затим одлучите да вратите 1.500 долара само када се изнајмљивач исели, каже Минцхер. „Морате им послати детаљну детаља“, каже он. Једном када се ваш станар исели, обавезно позовите све комуналне компаније код којих је станар имао услуге да бисте видели да ли има неподмирених рачуна. Ако је то случај, одузмите то од депозита, каже Минцхер, заједно са детаљном детаљном листом свих поправки које ћете морати извршити.
Правна питања: Заштита ваших интереса
Без обзира колико можете веровати изнајмљивачу, никада не послујте на основу руковања и изговореног договора.
„Договор о добром закупу врло је важан и за почетнике и за искусне станодавце“, каже Минцхер, који препоручује заказивање састанка са адвокатом за промет некретнина који ће прегледати ваше документе пре него што неко потпише. Можда ће коштати мало више, али то је цена коју вреди платити ако сматрате да су последице закупа лоше. Локални правник за промет некретнинама треба да зна законе о закупу који се могу разликовати од општине до општине. Такође можете затражити мање формалне савете код компанија за управљање имовином, вашег одељења за становање или вашег локалног одбора некретнина.
„На овај начин можете сазнати постоје ли обрасци или прилози који морају бити део закупа, јер ако не знате за њих, могу бити неке прилично страшне последице“, каже Минцхер, додајући да на колеџу град Форт Цоллинс у којем живи и изнајмљује имовину, станодавци такође морају да имају образац за пријављивање стана. „Ово је дошло од људи који су у једну кућу стрпали више деце са факултета“, каже он. „Сада станари морају да потпишу образац којим се признаје да град има правило да у једној кући не могу да живе више од три неповезана човека.“ Ако овај образац недостаје, каже Минцхер, станодавац може бити кажњен са 1000 долара дан .
Поред великих новчаних казни, Минцхер каже да постоје и неки обрасци који су потребни да би се закуп стварно учинио важећим. „На пример, ако кућа има грађевинску дозволу пре 1979, морате да имате једно од обелодањивања боја на бази олова ЕПА као део закупа, или је потпуно празнина “, Објашњава он.
И док се са својим станарима надате најбољем, Холмес каже да је паметно припремити се за најгоре. „Обавезно поштујте све државне законе, тако да ако морате некога деложирати, имате закон на својој страни“, каже он, додајући да је најбољи начин да се ово реши консултација са адвокатом за некретнине. „Ако то не учините и ако одете на поступак деложације и постоји рупа коју сте пропустили у најму, неко би могао завршити да живи у вашој кући без изнајмљивања.
Управљање власништвом
Унајмљивање компаније за управљање имовином може потрајати много тога главобоље од изнајмљивања вашег дома ако одаберете прави. Компаније за управљање обично узимају део месечне закупнине у замену за руковање скринингом, наплатом закупа, поправкама и осталим свакодневним аспектима управљања станодавцима.
Менаџери имовине ће вероватно узимати проценат месечне станарине - негде је то уобичајено од 10 до 15 процената - или ће унапред узимати трошкове, понекад колико и кирија за први месец. „Како иду ваши власници почетници, тих 10 процената њихове месечне станарине вероватно је велики део тог ораха“, каже Минцхер. „Реци њихово уплата (ПИТИ) износи 950,00 УСД месечно и изнајмљују (кућу) за 1.000,00 УСД. Ако сами буду управљали тим бројевима, вероватно могу да натерају те бројеве да раде, али ако у комбинацију ставе менаџера имовине, сада добијају само 900 долара кирије. “
Компаније за управљање ће се бавити прегледом станара, кредитним извештајима и другим проверама пре него што се станар усели. Али морате одабрати праву компанију или особу. „Изаберите некога ко је више усмерен на управљање него на продају“, каже Холмес. „Нарочито ако само желите да повратите што више новца док се тржиште не врати. Ако немате некога ко има искуства са изнајмљивањем куће, могао би да седи на тржишту изнајмљивања дуже него што би требало. “