Јеан Наиар је лиценцирани агент за продају некретнина у компанији Бонд Нев Иорк и аутор неколико књига о уређењу и дизајну, укључујући Пројекат Срећни дом (Филипаццхи Публисхинг, 2013).
С обзиром да се готово трећина продаје кућа у овој земљи састојала од некретнина у некој фази заплене у прошлом тромесечју, куповина забрањене куће је одличан начин за постизање сјајног посла са кућом. Али заплијењене куће које су напуштене или занемарене мјесецима - или чак годинама - често долазе са скривеним трошковима који ту нагодбу могу претворити у новчану јаму. Овде група стручњака нуди најбоље савете о корацима које треба предузети ако тражите тржиште забрањене куће.
1. Уложите у кућну инспекцију.
„За отприлике 300 до 400 долара, кућни инспектор може пружити потпун извештај о структури, механичким и главним компонентама куће и имовине“, каже Грег Херб, лиценцирани агент за некретнине и власник Херб Реал Естате-а у Боиертовн-у, Пеннсилваниа. Цхарлес Гиффорд, лиценцирани инспектор за куће и власник компаније Америспец из Јацксонвилле-а на Флориди, слаже се с тим, додајући да ће вам инспекција куће од стране правилно овлашћеног инспектора за кућу дати „бољу слику онога што купујете и пружити вам оквир за давање приоритета вашем поправити - или отићи ако је превише за руковање. “
2. Потражите информације о историји куће.
Многе државе захтевају од продаваца некретнина да попуне Изјаву о откривању имовине продавача (СПДС) као део било које трансакције. „СПДС обично открива све познате материјалне недостатке повезане са имовином и пружа купцу историјску перспективу куће, његово одржавање, као и све поправке или доградње извршене у претходном власништву“, каже Херб. Међутим, ове изјаве често изузимају одређене случајеве, на пример када се дом преноси између мужа и жене или између браће и сестара. Још једно уобичајено изузеће је када независни продавац, као што је банка или позајмљивач, поседује имовину као резултат забране. „Када купите имовину за извршење заплене од банке која никада није била у кући, губите историјску перспективу као купац“, каже Херб, који додаје да вам инспекција куће може помоћи да сазнате о променама које су се можда догодиле током живота имовина.
3. Одзимите дом.
Према Гиффорду, који је такође члан Америчког друштва кућних инспектора (АСХИ), ако планирате да купите дом који није био заузет неколико месеци, „прво што бисте требали питати је:„ Да ли су комуналне услуге укључене? '"У забрањеним домовима у многим деловима земље," вода је искључена, замке се пуне еколошки прихватљивим средством за заштиту од смрзавања, а водоводи могу бити под притиском ваздуха или испухани и потпуно исушени ", како се цеви не би смрзавале и ломљење, објашњава Гиффорд. Пре кућног прегледа, водови ће морати да се провере под притиском и да се напајају. И, према Гиффорду, можда ће вам требати лиценцирани електричар да спроведе безбедносну проверу електричне енергије имовине пре него што се обнови напајање. „Свака општина има своја правила“, каже он, „а од иностраних купаца ће се можда захтевати плаћање таксе за укључивање струје и ствари се могу закомпликовати ако постоје три или четири комунална предузећа која се могу јавити пре него што стигнете све оперативни. Добар агент за продају некретнина требао би бити у могућности да вам пружи препоруке. “
4. Проверите да ли постоје проблеми са водоводом.
Најкатастрофалније проблеме у напуштеним или забрањеним домовима често узрокују пукнуће водоводних цеви или цурење. „Понекад када ископате испод површине пропусне тоалетне шкољке која је лоше урађена, открићете да не морате само да замените оловни завој, већ и целе подове, подне греде и сухозид који је иструнуо или садржи плесни“, каже Маттхев Барнетт, лиценцирани инспектор за куће и власник Брооклина у држави Нев Иорк, Аццурате Буилдинг Инспецторс. Члан АСХИ-а, Барнетт каже да сузбијање калупа може коштати од неколико стотина до 20.000 - 30.000 долара или више да би се поправили и заменили цели подови и зидови од гипса или сухозида.
5. Истражите механичке системе, системе за грејање воде и електричне системе.
„У напуштеним кућама са системима под притиском, прљавштина и остаци, па чак и ситне животиње се накупљају у каналу“, каже Барнетт, „а ако је влага дуго била око котлова или пећи, измењивачи топлоте могу нагризати и ви мораћу да их заменим у потпуности. “ То може коштати између 3000 и 5000 долара, каже он, у зависности од врсте система који ће вам требати. „Неке комуналне службе неће упалити пилот гасне системе ако су филтери прљави због заштите од пожара“, додаје Андреа Јохнсон, лиценцирани брокер за некретнине са седиштем у Портланду, држава Орегон, оснивач и партнер америчког РЕО Партнерса. То значи да ћете морати да сносите трошкове чишћења да бисте тестирали да ли су оперативни.
6. Потражите знакове одложеног одржавања.
„Када власници једноставно одустану и престану да се брину о свом дому, биће пуно проблема са одржавањем, попут потребе за чишћењем олука, уклањањем отпадака с крова, сечењем зарасле вегетације и заптивањем / затварањем плочица у тушевима и кадама “, Каже Гиффорд, који додаје да у одређеним подручјима у невољи није реткост открити да су уређаји, кондензациони уређаји и плафонски уређаји уопште уклоњени. Према Барнетту, „јефтини поправци, попут коришћења селотејпа или водоинсталатерског кита преко цуреће цеви или непрофесионално ожичење вентилатора“, такође могу довести до дубљих проблема, попут опасности од калупа или пожара, што може захтевати скупе поправке на линији.
7. Проверите да ли постоје пукотине на темељима, кров, цурења и друга спољна оштећења.
„Склони смо лошим крововима, структурним проблемима, оштећењима због воде и осталим предметима за поправку великих карата“, каже Гиффорд. „У сушним климатским условима, попут Тексаса, темеље кућа треба заливати или могу пукнути и упропастити кућу“, додаје Јохнсон. За дом са базеном, Барнетт препоручује да се обратите служби базена како бисте били сигурни да подземни цевоводи и опрема нису попуцали или зачепљени. „Уобичајена кућна инспекција покриваће опште стање пумпања и филтрирања, терасе, покривач камења и скимера, али служба базена може покушати да покрене систем да би утврдила да ли има значајних оштећења опреме“, рекао је он. каже. Ако постоји проблем, власник вам може дати кредит да бисте поново покренули правилно функционисање.
8. Спровести канализациони опсег.
Јохнсон, посебно за домове старије од 20 година, предлаже улагање у инспекцију канализације. „Линије могу да се прекину коренима дрвећа“, каже она, „или можда неће бити правилно повезане са јавним системима.“ Линије могу такође бити иструлеле, зачепљене или оштећене. Водоинсталатерска компанија може провући видео камеру кроз линију да би утврдила њено стање.
9. Решите заложно право.
„Многе општине имају прописе који се односе на одржавање имања“, каже Херб. „Ако је банка власник имовине, обично ће водити распоред сечења травњака, али ако то не учини, општина може поставити заложно право на имовини ако мора ући и сама одржавати травњак“, каже он. „Било који број заложних права можда су на имовину ставили неплаћени уговарачи, комуналне службе, удружења власника кућа и слично“, каже Јохнсон. Пре затварања имовине, мораћете да се побринете да заложно право темељито истражите и ви и службеник за титулу и отклоните грешку пре него што вам титула буде пренета од претходног власника.
10. Поново укуцајте све браве.
„Много кућа има систем главних кључева“, каже Јохсон. „То значи да би безбројни брокери, добављачи, проценитељи и други људи могли имати тај кључ.“ Ако купите кућу која има забрану приступа, она саветује заштиту себе и имовине тако што ћете одмах инсталирати нове браве са новим кључевима пре него што се уселите.