Знате шта сте платили за свој дом и колико кошта суседна кућа. Знате шта сте уложили у реновирање. Али оно што можда не знате је колико је зајмодавац спреман да финансира ако се ваша кућа продаје, ако желите да рефинансирате или ако размишљате о додавању кредитне линије за домаћи капитал (ХЕЛОЦ). Ту долази процена. Процене се такође могу користити за поделу имовине током развода или поравнања имовине, одређивање вредности куће како би се уклонило осигурање хипотеке или подешавање вредности за пореске сврхе.
У трансакцијама са некретнинама, проценитељи одређују фер тржишну вредност имовине, што је највероватнија цена за коју би се продала на слободном тржишту. Зајмодавац затим користи ове информације да би утврдио колико ће позајмити имовину, било да се ради о потпуној продаји, рефинансирању или капиталу куће. Ако нисте упознати са поступком процене, помаже вам да видите како професионалци долазе до бројева који помажу зајмодавцима да дођу до цифре. Ево погледа на њихов рад.
Основе
Будући да влада контролише начин на који се врше процене, они преплављују прописе. Као опште правило при продаји куће, зајмодавац ангажује проценитеља и зајмодавац преноси трошкове купцу, обично у накнаду за пријаву. У случају рефинансирања или приликом прибаве власничког капитала за кућу, власник куће плаћа процену.
Проценитељ упоређује продајну цену куће са ценом сличних домова који су се недавно продали на истом подручју. Они се називају упоредивим. Иако не постоји одређено правило, када се зајмодавац сложи да финансира хипотеку, жели да види најмање три упоредиве. Проценитељи покушавају да направе поређење јабука са јабуком. На пример, проценитељ не би супротставио ранч од 1.700 квадратних метара са двоспратним Цапе Цод-ом који је двоструко већи.
Трошкови процене разликују се у зависности од региона, али купац са разлогом треба да очекује да дода 300 до 500 америчких долара трошковима затварања. Од власника куће који рефинансира или дода другу хипотеку може се тражити да накнаду плати унапред.
Процена вредности процене
Јохн Бредемеиер из Реалцорпа, компаније за процену из Омахе, каже да процена није анализа договорене продајне цене, већ мишљење о вредности имовине. „Цена је део око којег се купац и продавац слажу и може бити иста као, већа или нижа од тржишне вредности“, каже он. Процена је, с друге стране, процена највероватније цене по коју би имовина постигла нормални услови на тржишту и користи се за утврђивање колико новца власник може позајмити са кућом као залог.
Процјенитељ некретнине прегледава имовину, али овај корак није истовјетан инспекцији куће коју је наручио купац. Проценитељ процењује вредност куће док инспектор разматра њено физичко стање. И проценитељ и инспектор проверавају унутрашњост куће, али проценитељ је ту да провери број и типове соба, тлоцрт, квадратне метре, старост, опште стање и наведене погодности. Проценитељ може измерити просторије и парцелу, бележећи локацију као и очигледне недостатке. Инспектори извештавају и о великим и о малим проблемима. На пример, док проценитељ не би проверавао електричне утичнице да би био сигуран да ли раде, инспектор би то чинио.
Прениска оцена - шта сада?
Шта ако имовина процени мање од износа којем се надате? Бредемеиер каже да можете оспорити оцену изношењем додатних информација. Размислите да ваш агент за некретнине састави пакет упоредивих производа који вам иду у прилог или укаже на погодности које су можда превидене. Не постоји гаранција да ћете добити прилагођавање процене, али вреди покушати.
Отклоните потенцијалне проблеме
Уместо да будете погођени ниском оценом, избегавајте врсте проблема који искачу из продаје. На пример, ако нисте успели да добијете одговарајуће дозволе када сте преуредили или додали додатак кући, можда ћете имати проблема.
У многим случајевима недозвољени посао може зауставити продају куће брже него што чекић забија ексер. Како можете знати да ли је додавање правилно дозвољено ако га нисте додали? Погледајте скице у евиденцији ваше порезне управе у округу или граду. Добре су шансе да ако се додатак не појави, пројекат није имао дозволу.
Иако недостатак дозволе неће нужно зауставити продају куће, то би могло утицати на процену. Ако се утврди да недостају дозволе, Бредемеиер предлаже да разговара са локалним званичницима и обезбеди једну након чињенице. Можда ће вас коштати казна, каже он, али на већини места неће бити проблема ако не дође до сукоба са заосталим линијама или зонирањем.
Још један сигуран начин да смањите своју будућу вредност процене је прекомерна изградња за суседство. Ако су улице вашег одељења обложене скромним кућама са три спаваће собе и ако удвостручите улагање у своје место, биће вам тешко, ако не и немогуће, време за проналажење упоредивих. Поседовање највеће и најфиније куће у блоку може бити убица када се процена заврши. Бредемеиер препоручује да се обратите проценитељу пре него што наставите са великим пројектима. „Ангажирајте проценитеља са предње стране“, каже он. „Не чекајте док у тој борби не добијете пса.“
Савет проценитеља
Џон Бренан, директор истраживања и техничких питања Фондације за процену из Вашингтона, каже да свака држава има своје захтеве за лиценцирање. Његова агенција осигурава да се проценитељи придржавају правила. И купац и продавац "уплетени су у емоције трансакције", каже Бренан. „Банка мора да зна шта вреди из независне, непристрасне анализе.“
Бренан саветује власнике кућа да осигурају да се побољшања подударају с тим подручјем и да схвате да ваша инвестиција неће увек донети повраћај процене за сваки долар. „Трошак није нужно једнак вриједности“, каже Бренан.
Али такође је вредно запамтити да би та побољшања могла бити оно што продаје ваш дом.
Ако вам је потребан квалификовани проценитељ, погледајте организације наведене на веб локацији Фондације за процену.