Права инсценација готово чини чуда - с нагласком на „скоро“. Али то неће одвратити пажњу купаца да примете велике проблеме са вашим домом. „Режирање може бити одличан начин за представљање куће све док нема других отворених проблема“, каже Патрицк Гарретт, брокер / власник у Бирмингхаму, Алабама. „Али инсценација никада није дизајнирана да сакрије проблеме са домом.“ Дакле, уместо да покушавате да камуфлирате брадавице свог дома креативним инсценирањем, најбоље је да се позабавите значајним проблемима пре него што свој дом ставите на тржиште. Ево само узорка проблема које не бисте требали покушавати да сакријете инсценацијом.
Фондација
Без обзира колико импресивни били ваши инсценацијски напори, Гарретт каже да ће купци приметити проблеме који би могли сигнализирати проблем са темељима. „На пример, валовити или наборани подови обично подижу црвене заставице код типичног купца“, каже он. Иако су неравни подови понекад само резултат насељавања куће, Гарретт примећује да они такође могу бити знак упозорења за велике проблеме са темељима који би могли коштати хиљаде долара.
Његово гледиште дели и Цандице Виллиамс, агент за некретнине у свемирском центру РЕ / МАКС у Леагуе Цитију у Тексасу. Према Виллиамсу, купци могу да осете косо или померање у основи. „Радио сам са купцима који су ставили мермер на под да бих утврдио да ли се ваљао како би потврдио проблеме са темељима које је продавац покушао да прикрије намештајем.“
Проблеми са фондацијом такође се могу појавити на зидовима куће. Иако свежа боја може привремено сакрити пукотине на унутрашњим зидовима, спољашњост куће увек открива истину јер пукотине на спољним зидовима или плочи не могу се сакрити инсценацијом. Виллиамс препоручује да се темељ поправи са преносљивом гаранцијом или да се „припреми за продају имовине испод тржишне вредности“.
Лош под
Неки власници кућа покушавају сакрити проблеме са подовима простиркама. „Један продавац покушао је покривач оштетити на поду тепихом, али купци и ја смо осетили разлику у поду чак и са ципелама док смо шетали тепихом“, дели Виллиамс. Када су подигли тепих, открили су велику штету на тврдом дрвету испод. „Ни најбољи тепих на свету не може да одврати пажњу од тога плус, ствара неповерење према продавцу.“ Нису само дрвени поди спречавају инсценацију: „Плочице постављене са лошом израдом и немарном ињекционом масом осећају се храпаво и тешко је ходати по њој - од тога не омета купце“, каже она.
Исто важи и за тепихе. „Препоручујем замену истрошених или прљавих тепиха или других подних облога, јер ће купци то приметити без обзира на простирке или намештај намештаја“, упозорава Билл Голден, агент за промет некретнинама / сарадник у РЕ / МАКС Ароунд Атланта у Атланти, Џорџија.
Проблеми са бојама
„Најмодернији предмети на свету неће одвратити пажњу купаца да примете уморан посао фарбања“, каже Голден. А ако се одлучите за пребојавање, купци ће такође приметити да ли сте случајно обавили посао. „Важно је да површину припремите на исправан начин, да употребите праве материјале и да поправите проблеме које прикривате“, каже Мицхаел ДиМартино, виши потпредседник инсталационих услуга у компанији Повер Хоме Ремоделинг у Цхестеру, Пеннсилваниа. Ако припрема недостаје, можда ћете на крају имати мехуриће у боји, пропуштање крви и друге проблеме.
Застареле карактеристике
Поред тога, инсценација неће одвратити пажњу купаца да примете да нисте успели да ажурирате дом. На пример, „Неки продавци делимично обнављају домове, али остављају плафоне с кокицама (или шаркама)“, каже Гарретт. „Многи купци ће се клонити домова са плафонима кокица због високих трошкова њиховог правилног и безбедног уклањања.“ Примећује да процес уклањања није само радно интензиван, већ би могао и да ослобађа опасна азбестна влакна у ваздух.
Такође, уморна, застарела кухиња такође ће бити очигледна, без обзира на инсценацију. „Стари, зарђали, прљави уређаји, неспретан или неефикасан тлоцрт и напукнути, оштећени, неравни шанкови не могу се сакрити“, упозорава брокер Герард Сплендоре из компаније Варбург Реалти из Њујорка. „Кухињски ормари са сломљеним вратима или опуштеним полицама захтевају дораду, поправку или, у крајњем случају, замену.“
Исто тако за купатила. Сплендоре објашњава да кућни управници могу једноставно одустати када се суоче са безнадежно лошим купатилом или кухињом и само више радити како би остали делови куће заблистали. Уместо да покушавате да инсценирате ненадокнадиво датиран простор, „много је боље објавити слику готово реновиране кухиње или купатила на мрежи и укључити приказ преуређене кухиње на имању да бисте предложили потенцијалном купцу коме недостаје визија или машта. ," он каже.
Чудно постављени предмети
Понекад се инсценација користи за сакривање битних, али непривлачних компонената дома. „У сваком дому постоје„ ружне “потрепштине - ствари попут зидних отвора и прекидача“, каже ДиМартино. „На несрећу, они се понекад постављају у подручја која су мање од идеалног попут ударца у сред зида са великим прометом.“ Иако је примамљиво, прикривање ових потрепштина уметничким делима или зидним декором заправо би могло привући пажњу на њих. „Осим ако купце не занима премештање локације, што би на крају могло коштати прилично пара, ако укључује преусмеравање канала, мораће да размисле о томе да ли је то прекид договора или не.“
Надјачавање мириса
Угодни мириси могу у извесној мери учинити дом привлачнијим. „Свеће, додаци или освеживачи ваздуха могу бити сензационални и створити амбијент, али купци се такође питају има ли испод њих других мириса“, каже ДиМартино. Ово је нарочито тачно ако постоји више свећа или ако су додаци и освеживачи ваздуха мало прејаки. „Купци знају да дим цигарета или мириси кућних љубимаца могу продрети у зидове, дрвене подове и структурне елементе кућа, постајући готово немогуће да се отарасимо“, каже он.
Трикови за завесе
Почасни трик је поставити третмане прозора ближе врху зида како бисте привукли поглед, чинећи да просторија изгледа већа него што заправо јесте. „Поред тога, сценографи могу такође користити третмане прозора како би прикрили старије или мале прозоре“, напомиње ДиМартино. Будите опрезни према таквим стратегијама јер паметни купци знају да повуку оне третмане прозора у страну да би видели шта је испод. „Када купци примете да стварна величина прозора није онаква какву су сликали, што доводи до мање природног светла или асиметричног протока просторије, некима би то могло бити прекид уговора“, каже он.
Превисоке цене
Чак и најсавршенија инсценација неће бити важна ако је ваш дом прецењен. Ово је проблем са којим се дизајнер ентеријера и архитекта Јустин Риордан сусреће изнова и изнова. Оснивач кућне компаније за спадање Спаде анд Арцхер Десигн Агенци, са локацијама у Портланду, Сијетлу и Лос Анђелесу, Риордан примећује да продавац често жели више него што кућа вреди “и очекује да инсценатор и агент за некретнине пронађу купца који је спреман да преплати “. То је приступ којем је суђено да пропадне: „С лакоћом проналажења вредности имовине на скоро сваком углу Интернета, лоше информисане мачке су мало и превише,“ каже он.
Главни системи
Већина купаца нису стручњаци за откривање шта није у реду са њиховим потенцијалним новим домом, тако да стратешка инсценација може успети да сакрије приличан број проблема - у почетку. Али нека од ових питања ће изаћи на видело када се у кућу укаже инспектор куће. Инспектори, истиче Риордан, вешти су да гледају даље од површне инсценације. „Кућни инспектор ће прегледати радне системе као што су грејање, климатизација, вентилација, водовод и електрична енергија, као и спољашњост, која укључује кровни систем.“ Све ће се открити током инспекције. „Ниједна кућна поставка неће учинити ваш кров новим, хладним наизменичном струјом или вашим електричним системом у складу са кодовима“, каже Риордан.