Уграђени акваријуми: угодност која брзо постаје вид.
Од свих неуспелих побољшања куће која је Даниел Фриес забележио током својих 30 година процењивања кућа, акваријуми су на врху његове листе побољшања у домовима губитака из 2012. године, која нису нудила скоро никакав повраћај улагања.
„То није мудро улагање“, мртва је Фриес, која има седиште у Атланти, ГА. Стаклене магле резервоара, док прљави филтери емитују мирис трулих морских алги. Још горе - да, постаје још горе - неки власници пренамењују рибље акваријуме као пребивалишта гмизаваца. А мало ствари тера потенцијалног купца из куће да бежи брже од призора змије бика у трпезарији.
Акваријуми су на врху наше листе „побољшања“ са лошим повраћајем улагања, али сваки пројекат са те листе има бар једну заједничку ствар: дубоку неусклађеност између намере власника куће и стандарда суседства.
Локална култура, преференције и тржишни услови налажу повратак на побољшања. Утопите новац у погодности које не одражавају норме за вашу непосредну близину и нећете добити чак 5% премије од суседних домова, без обзира на то колико сте потрошили, каже Кевин Цросс, власник компаније Анцхораге, компаније из АК агенција за некретнине Цросс & Ассоциатес.
Пример: Гранитне радне површине заправо подривају тржишну вредност на Аљасци. Екстремне температурне промене присиљавају на константно таложење и пресељење темеља куће, што резултира савијањем и пуцањем чврстих камених површина. Ламинат даје таман толико да постане контра материјал по избору.
„Схватите да ће свако ко тражи кућу стајати испред вашег са својим мобилним телефоном гледајући све процењене вредности кућа свуда око вас“, наставља он. „Када купац погледа кућу, не тражи разлоге да купи кућу. Траже разлоге да не купе ваше. Ваш посао је да уклоните што више разлога због којих „не купујете“. Ако је цена исправна, чиста, монтирана и изгледа привлачно, старија кућа ће се продавати брже од нове, чак и са врхунским погодностима. “
Купци одмах уочавају разлике у цени и нису спремни да плате за погрешна побољшања … као и остатак ставки на нашој листи најбољих немојте.
Лидер губитака # 2: Уграђена електроника
Права хвалисања трају само неколико месеци када су у питању најновији телевизори и озвучења. Једном када следећи гизмо падне на тржишту, данашња сјајна играчка брзо се оцрни. Вредност додата разметањем за врхунску самостојећу електронику може бити дискутабилна, али бар можете лако понети опрему са собом. Уграђени елементи често доминирају читавом собом, а њихови одјеци могу нагристи и употребљивост суседних соба.
Власник куће вредне 3 милиона долара похвалио се Фриесу да је његов уграђени звучни систем коштао 650.000 УСД. То је било претјерано чак и за дворац. „Могао је да потроши 50.000 америчких долара за медијску собу и од тога добије исто толико вредности“, каже Фриес. „Електронику морате сматрати личним власништвом, чак и ако је уграђена.“
Вођа губитака # 3: Елиминисање треће или четврте спаваће собе.
Свакако би гардероба и проширено главно купатило били продајна тачка, али само ако тај простор није отет из треће или четврте спаваће собе. Ако је норма суседства трособна, кућа са две спаваће собе је у озбиљном неповољном положају. Број спаваћих соба треба да буде у равнотежи са заједничким животним простором. Кућа са превише или премало спаваћих соба има једнострани распоред који неће бити користан многим купцима. Још увек желите тај главни ормар? Могли бисте то оправдати ако примените друго главно правило повратка (настави да читаш).
Вођа губитака # 4: Прекомерно побољшање подрума.
Побољшања нижег нивоа никада се не враћају толико као простор реновиран или додат изнад нивоа. Пажљиво упоредите трошкове реновирања поткровља, додавања мансарде или чак подизања крова у висококвалитетно преуређење подрума. Ово се посебно односи на куће са средњим ценама. Врхунске куће можда ће моћи да задрже вредност готовог подрума, али само ако је сав простор изнад класе погодан за живот.
Вођа губитака # 5: Пространи животни простор на отвореном није у складу са климом.
Вањске кухиње с мушким роштиљем и радним столовима могу се користити десет мјесеци годишње на југу, тако да ти пројекти задржавају вриједност, каже Фриес. Не толико на северу, где је камин угоднија инвестиција. Цросс извештава да водене карактеристике не продају аљашке куће, с обзиром да су пола године под снегом испод четири метра. Нарочито ако се селите, прилагодите се локалном начину живота пре него што направите сунчалиште, заситовану веранду, сложену палубу или кухињу на отвореном.
Свака од ових страхота темељи се на великој заблуди о побољшању куће: ако је изградите, они ће платити. Фриес објашњава да ће смернице проценитеља изнудити изазов зајмодавцу ако побољшања повећају тржишну вредност куће за више од 10% од њене вредности без побољшања. Док ограничавате буџет за свој пројекат, држите укупни табулатор на највише 10% тренутне вредности ваше куће. Трошите више само ако повраћај рачунате у лично уживање.
Користите као референцу Преуређивање годишњи извештај о трошковима против вредности часописа. Регионални подаци описују трошкове преуређења, повраћај и разлику. Просеци су корисни за процену бенчмаркинга и могу вам помоћи да поставите очекивања од самог почетка.
То може бити равнотежа до полирања до тачке савршеног поврата, поготово ако ускоро очекујете продају куће. Размислите о томе да убаците једно побољшање фокалне тачке по умереној цени које може учинити собу незаборавном. На пример, само један уграђени специјални апарат у кухињи може бити продајно место. Тај уређај може бити ладица за грејање, или хладњак за вино, или пећ са пет горионика са решетком уместо стандардне пећи са четири горионика. Чак и тада, израчунајте своју отплату у смислу краћег времена продаје, а не у виду приноса у доларима.
Постоји протуотров за погрешно покренута побољшања. Процењивачи то називају „трошковима излечења“ и то је друго кардинално правило повратка. Колико ће коштати да се истргне увреда и учини да тај део куће изгледа, па, нормално?
Трошкови излечења запуштеног акваријума износе само око 1.000 америчких долара. Трошкови враћања гардеробе у спаваћу собу могу бити само 500 долара. Али трошкови уклањања запушених базена који су загашени алгама могли би бити десет пута већи. Ако сумњате, узмите две процене: једну за побољшање, другу за изношење.
Ако га морате имати, уложите време и новац за „лек“, а у међувремену обавезно истисните сваки тренутак среће из те функције.