Од Другог светског рата савезна влада је имала свој допринос у промоцији и подршци приступачног становања путем ГИ рачуна и финансирања са ниским каматама. Ове политике и субвенције биле су веома ефикасне у помагању повратницима са географским пореклом и осталим купцима кућа први пут да уђу у своје прве домове. Али са брзим економским растом и Баби Боом-ом, саме традиционалне савезне субвенције нису успеле да прате све већи јаз у приступачности. Породице требају сигурна и пристојна места за живот. Заједницама је потребно адекватно снабдевање станом на свим нивоима цена, а предузећима је потребан стан који је приступачан за њихову радну снагу.
Приступачно за куповину
Федерална влада дефинише доступност стана као трошкове становања који не прелазе 30 одсто прихода домаћинства. Трошкови становања су дефинисани као закупнина или принцип, камате, порези и осигурање заједно (ПИТИ). Ако претпоставимо да остварујете средњи приход из 2002. године од 43.318 УСД (попис становништва у САД-у), месечно не бисте трошили више од 1.083 УСД на трошкове становања. Сада, ако такође претпоставимо да купујете дом по средњој цени из 2002. године од 158.300 америчких долара (Национално удружење некретнина), за куповину тог дома морали бисте да платите депозит од 28.890 америчких долара и даље испуњавате дефиницију „приступачан . “ Наравно, постоје и други фактори који утичу на овај посао, укључујући хипотекарну стопу, рок (дужину) кредита, бодове и трошкове затварања. Промените било који од ових фактора и ваше учешће или месечне уплате могу да се повећају или смање. А када узмете у обзир бодове и трошкове затварања, укупан новчани издатак приликом затварања био би преко 33.000 УСД! Према владиној дефиницији, овај дом може се поседовати по повољним ценама, али са толико новца који је потребан унапред, да ли би вам био доступан?
Приступачно за изградњу
Један од главних фактора приступачности су трошкови производње станова. Групе грађевинара често тврде - а владине статистике подржавају ове тврдње - да изградња кућа традиционално изводи државу из рецесије. Није ни чудо када сматрате да изградња домова доноси користи не само занатима, већ и производњи, професионалним услугама, па чак и превозу. Али потражња за новим становањем може изазвати недостатак радне снаге и материјала. Кашњења због временских неприлика или дозвола такође додају трошкове и ти трошкови се преносе на купца. Градитељи нових домова обично раде на прилично уским маржама нето добити од 5 до 10 процената, тако да чак и мали скок трошкова може драстично да се смањи у профит градитеља и повећа трошкове становања за купце.
Искусни градитељ може пажљивим дизајном и одабиром материјала помоћи купцу куће да смањи трошкове. Овај процес се назива „инжењеринг вредности“ и као купцу је у вашем најбољем интересу да нађете градитеља који га потпуно разуме. Али иако грађевинска индустрија сигурно има користи од иновација у материјалима и методама, независни градитељ углавном није у стању да има много утицаја на укупну доступност станова. Размислите о овоме на следећи начин: Љетниковац у вредности од 750.000 америчких долара изграђен је у основи од истих материјала као ранч са три спаваће собе од 125.000 америчких долара. Нису само завршни слојеви ти који надувавају цену.
Смањење трошкова становања
Један од кључних начина за постизање приступачности је повећање густине становања. Прописи о коришћењу земљишта на савезном, државном и локалном нивоу могу имати огроман утицај на доступност станова. Прописи о мочварама, на пример, уклањају велике површине земљишта са тржишта станова, смањујући понуду. Локална правила о зонирању која захтевају парцеле од пет хектара за сваку породичну кућу такође стварају притисак на опскрбу земљиштем. Постоје одређени фиксни трошкови за развој било које парцеле земљишта, укључујући планирање локације и дозволе, путеве, струју, канализацију и воду. Сви ови трошкови морају бити укључени у продајну цену стана који се гради на парцели. Ако се зонирањем или другим прописима парцела ограничи на изградњу једне куће, све те развојне трошкове мораће сносити тај једини дом, што ће повећати цену. Ако прописи о зонирању дозвољавају већу густину становања - више кућа по парцели - градитељ може распоредити трошкове уређења земљишта на све стамбене јединице, па би иста кућа заправо коштала мање за изградњу и куповину.
Стамбена политика због приступачности
Локалне самоуправе обично ускоче када несташица приступачног стана почне да штети виталности заједнице. У многим деловима земље основни радници као што су полиција, ватрогасци, медицински радници и наставници не могу приуштити живот у заједницама у којима раде. Неке општине сада нуде субвенције и друге подстицаје како би се смањила разлика у приступачности и намамиле радници ближе свом послу. Остале мере које користе локалне и државне власти укључују мандате за приступачност стана и инклузивне уредбе о зонирању.
На пример, у Массацхусеттсу, Закон 40Б је државни статут који захтева да свака општина у држави има стамбену политику са циљем да најмање 10 процената свог стамбеног фонда буде приступачно људима који зарађују 80 процената или мање средњег прихода (ДА ЛИ САМ). Такве мере могу захтевати да програмери повећају густину становања како би ефикасније користили расположиво земљиште. Нека правила захтевају од програмера да одређени проценат домова које граде чине приступачним. Закон 40Б био је један од првих таквих закона у земљи и делимично је одговоран за стварање приближно 18.000 јединица станова који задовољавају овај ниво приступачности. Маине је следио пример са сличним законом. Данас постоји растућа листа држава у свим областима земље, са постојећим или на чекању законодавством које промовише и / или налаже доступност станова.
Такође постоји низ непрофитних организација и програма који се посебно баве приуштивошћу становања. На пример, заједнички земљишни фондови (ЦЛТ) обично су приватни, непрофитни субјекти који обезбеђују бесповратна средства и донације за куповину земљишта и станова за дугорочну приступачност. Већина ЦЛТ-а продаје куће, али земљу држи „у поверењу“ путем дугорочног закупа земљишта власнику куће. Већина ЦЛТ закупа захтева неку врсту ограничења капитала, тако да ће кућа, када се прода, остати приступачна следећем купцу. Остале организације укључују Хабитат фор Хуманити, НеигхборВоркс, државне агенције за стамбене финансије и локалне стамбене власти. Један релативно нови савезни програм, који се спроводи преко локалних стамбених власти, омогућава изнајмљивачима који испуњавају услове да користе своје ваучере за становање у одељку 8 за куповину куће. Локалне банке и хипотекарни зајмодавци често имају најновије информације о програмима зајма за купце који први пут купују.
Студија случаја: Комунални земљишни трустови штеде становање
Град Бурлингтон, град са око 40.000, највећи је град у Вермонту. Упркос стабилној економији и шарму малог града, Бурлингтон има удела у проблемима великих градова: високе ренте, одсутни станодавци, остарјели стамбени фонд и зараде које заостају за растом трошкова становања. 1984. градски челници и заговорници становања основали су Бурлингтон Цоммунити Труст (БЦЛТ), први ЦЛТ који финансира општина. Данас је то највећи ЦЛТ у САД-у са преко 2.500 чланова.
ЦЛТ је демократска организација заједнице која купује земљиште и зграде и држи земљу у поверење за добро шире заједнице. У погледу приступачног становања, овај модел уклања трошкове земљишта из једначине трошкова становања, чинећи тако кућу много приступачнијом. Уз то, поверење земљишта власнику куће пружа дугорочни (обично 99 година) закуп који се може обновити. У замену, купци куће се слажу да ограниче цену куће ако и када одлуче да је продају. У многим случајевима ЦЛТ добија прву могућност откупа куће по цени одређеној формулом. Власници кућа добијају мање капитала од продаје, али ово ограничење осигурава да ће кућа бити приступачна за следећег купца.
У просеку је први БЦЛТ дом доступан људима са 62 посто средњег прихода на површини. При препродаји, просечна кућа БЦЛТ приступачна је људима који зарађују 57 процената АМИ, али продаја власницима доноси нето добитак од преко 6.000 америчких долара.
Ограничавање капитала можда је била радикална идеја пре 20 година, али модел је ушао у главни ток. Када је 1984. године основано Бурлингтон Цоммунити Труст, било је само неколико ЦЛТ-ова. Данас постоји преко 160 у 34 државе и друге у Канади и Великој Британији.